12.03.2012 Аналитический прогноз

В начале года рынок застыл в неопределенности, в которой пребывает и до сих пор, и в такой атмосфере ждать активности от покупателей просто наивно. В жилищной сфере накопилось слишком много проблем, требующих разрешения. Так, например, рано или поздно власти придется вводить рыночный налог на недвижимость, и какой он будет – непонятно. Да и с другими налогами (на доходы работающего населения, на пенсионные взносы), скорее всего, надо будет разбираться, поскольку власть, видимо, будет продолжать социально ориентированную политику, а это потребует больших расходов.

Неоднозначна ситуация с ипотекой: с одной стороны, есть обещания сделать ее более доступной, но сама макроэкономическая ситуация этому противится. Пока что четких ответов на эти вопросы нет, но туман все же должен начать рассеиваться. С налогами ясность вряд ли наступит быстро, а вот в какую сторону двинется ипотека, станет понятно, видимо, уже скоро.

«Стойкость» квартирных цен вовсе не говорит о том, что на рынке не было сделок вообще. Конечно, были и есть. Квартирный вопрос - это такое дело, что его приходится решать всегда, независимо от погоды на дворе, в том числе политической и экономической. Как показывает статистика, в «митинговый» предвыборный период сделки заключались в основном в сегменте экономичного жилья, то есть покупали-продавали квартиры люди небогатые, те, кого принято называть «обычными» покупателями. Как правило, они не покупают квартиру «с нуля», а имеют некий капитал в виде своей старой квартиры, которую хотят «расширить» или, наоборот, разменять. Денег для такой альтернативной сделки особенно много не требуется, ведь по сути человек не приобретает новое жилье, а меняет одно на другое. Поэтому «альтернативы» по большому счету не особенно зависят от политики с экономикой и присутствуют на рынке практически всегда.

А вот что касается покупателей жилья более высокого сегмента – бизнес-класса и элитного, то тут точно наблюдалось затишье. Для такого клиента квартирный вопрос остро не стоит, приобретает он себе далеко не первое и не второе жилье, к тому же зачастую рассматривает недвижимость как инструмент для инвестиций. Еще одно отличие «богатого» покупателя от «рядового» - он обычно в альтернативы не впрягается и платит за свое приобретение «живыми» деньгами. Но накануне выборов обеспеченный покупатель предпочел свои капиталы переправить за границу либо попридержать, пока не закончится катавасия с протестами и демонстрациями. С инвестициями и с третьим жильем можно и повременить – не горит.

Теперь же, когда расклад политических сил в стране стал более или менее ясным, этот самый обеспеченный покупатель выйдет на рынок и направит в недвижимость свои свободные деньги – отчасти вернувшиеся из-за границы, отчасти придержанные. Как считают в аналитическом центре «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU», в результате оживления рынка рост цен в целом может составить около 10%, но не сразу, а в течение нескольких месяцев - до лета.

А дальше? Дальше все вновь должно успокоиться. К лету рынок стабилизируется. Никаких оснований для неукоснительного роста цен аналитики не видят – ситуация с экономикой, о чем мы уже говорили, далеко не простая, роста доходов граждан, к сожалению, не предвидится. По всей видимости, на рынке недвижимости будут отмечаться колебания: периоды умеренного подъема и умеренного же спада, которые будут сменять друг друга.

IRN.RU, аналитический центр